土地評価診断について

土地の評価には利便性や周辺環境等様々な要因がありますが、共同住宅や商業ビルを建てる場合においては、容積率が評価に反映されます。 敷地面積に対して何倍の床面積がとれるかによって評価は変わってきます。

一般的に都市計画に基づき、用途地域、建ベい率、容積率等が決められていますが、前面道路幅員、接道長等により指定容積率全てを消化できるとは限りません。
また、日影規制、高度地域、道路斜線、隣地斜線、各行政の条例、指導要項等により、計画図を作成してみないと判断出来ないというのが実態です。
例えば、六本木通りや246号線においては南道路の敷地と北道路の敷地では大きな差が出来ます。

私共は実際にどれだけの容積がとれるのかを計画図作成にすることにより算出致します。
そこから実勢の土地評価を割り出します。

等価交換の方式とは

等価交換とは、開発業者業者が土地所有者の土地の上にマンションやオフィスビル等を建て、土地所有者は土地評価額に相当する建物と土地の共有持分を取得するというものです。
土地所有者と開発業者とで、土地のー部と建物の一部を等価で売買(交換)することになるので、等価交換と呼ばれています。

等価交換の基本は土地所有者の土地と開発業者の建物が等価で売買されることですが、建物のー部を現金(交換差金)で貰う方法(差金型等価交換)や、土地所有者の方が借入金などで、さらに建物のー部を購入する方法(買増型等価交換)などの方法もあります。

等価交換のメリット

■自己資金がゼ口でも可能です

等価交換では、土地所有者は土地のー部を提供するだけで建物を取得することができます。
借入金などで莫大な資金調達をする必要はありません。借入金がないので、建物取得後すぐに安定した収入が見込まれることになります。

■手間が一切かかりません

等価交換では、建物建設にともなう役所への手続き、プラン検討、工事発注などの煩わしい業務は、すベて開発業者が行います。

■土地との縁が切れません

等価交換は土地のー部を譲渡しますがその土地の上に建築きれた建物を取得することになります。取得きれた建物に、引き続きお住まいになったりご商売を続けてゆくことが出来ます。

■土地の譲渡に対する税金が少なくてすみます

土地を譲渡すると所得税等が課税されますが、等価交換では、税法の特例を使うことにより譲渡にかかる税金が軽減されます。

■複雑な権利関係を解消します

「古くからの借地人が大勢いる収益が低い土地をなんとかしたい」「相続で共有になっているので処分したくてもできない。」「狭い土地に住宅が密集しているので何とかしたい」このような悩みも等価交換が解決します。

近隣窓口説明等について

  • 建築主側の周到な事前調査。
  • 計画段階における十分な検討。
  • 相手方の理解が得られるような説明資料の準備と説明会。
  • 要望に対する建築主側の真勢な対応。

以上のような近隣住民の信頼を得るような誠意ある折衝を重ねていく事で当事者相互間の信頼関係を築き、近隣紛争解決のために最も重要な事だと考えております。

1.現地事前調査

各行政の要綱や条例に定められた近隣範囲の確認
問題点の把握

2.自治会対応

町内会長ヘ挨拶、 説明会の方法及び資料提出
要望等確認
隣接近隣ヘ挨拶

3.説明会

日程調整、 説明会会場の確保
説明会案内の作成、 配布
説明会資料の準備
近隣合意書(案)作成
説明会開催 (条例・指導要綱に基づき、 近隣関係住民に対する建築計画等の説明)
説明会議事録作成

4.戸別説明

説明会資料の配布・説明

5.近隣合意書締結

6.行政へ報告書提出

7.工事説明会

工事協定書(案)作成

8.工事協定書締結

9.その他、 近隣住民の質問や要望に対応

土地の有効活用をしませんか

1.固定資産税対策として
2.相続税対策として
3.土地を積極的に活用する

こんなお悩みありませんか。私たちにお任せください!

  • 私土地が眠ったままで活用されていない。
  • 建築費等の費用はどのくらい?(シュミレーション作成)
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  • 所有地にそのくらいの規模の建物が建てられるのか知りたい。